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結論、賃貸の初期費用は、全部が値切れるわけではありません。ただし費目を選べば下がります。特にオプション費用と仲介手数料は、不動産屋がいちばん応じやすい部分です。
「値切ったら感じが悪いと思われそう」「審査に響くのが怖い」と迷う人は多いでしょう。実際に交渉した人の声を見ると、下がる費目と下がらない費目は、かなりはっきり分かれています。この記事では、下げやすい順に並べ、実際の言い方まで案内します。
むずかしく考えなくて大丈夫です。
- 全部は値切れないが、費目を選べば下がる
- 最優先はオプション費用と仲介手数料の2つ
- 礼金・前家賃はほぼ動かない
全体像：費目別・交渉しやすさ早見表
まずは全体像です。初期費用の費目ごとに、交渉できる見込みをまとめました。
初期費用の内訳をまだ知らない人は、先に「一人暮らしの初期費用の内訳」で全体の金額感をつかんでおくと分かりやすいでしょう。むずかしい話ではありません。
| 費目 | 交渉しやすさ | 下がる目安 |
|---|---|---|
| 消毒代・鍵交換等オプション ← 最優先 | ◎ほぼ応じる | 全額カットも可 |
| 仲介手数料 | ◎応じやすい | 1ヶ月分→0.5ヶ月分 |
| 敷金 | ○条件次第 | 0.5ヶ月分ほど |
| 礼金 | △物件による | 0.5〜1ヶ月分 |
| 保証会社の保証料 | △ほぼ動かず | ほぼ無し |
| 前家賃・日割り家賃 | ×交渉対象外 | 無し |
▶ 一番確実に下がるのはオプション費用と仲介手数料です。まずこの2つだけ狙いましょう。
一番下げやすい：消毒代・鍵交換・24時間サポートなどのオプション費用
室内消毒や抗菌施工、24時間サポートは、つけなくても契約できるオプションであることが多いです。断っても、契約はそのまま進みます。
担当者に「このオプションは今回は外してください」と言うだけで、たいてい通ります。強い言葉は要りません。
金額の目安は、消毒代が1万5,000円前後、24時間サポートが1万円前後です。2つ外すだけで、初期費用は2万5,000円ほど軽くなる計算になります。
次に下げやすい：仲介手数料は0.5ヶ月分にできる根拠がある
仲介手数料には、法律で決まった上限があります。貸す人と借りる人を合わせても、家賃の1.1ヶ月分までしか取れません。
本来は、貸す人と借りる人が0.55ヶ月分ずつ払う決まりです。それを借りる側にまとめて1.1ヶ月分求める会社も多く、ここに交渉の余地が生まれます(URくらしのカレッジ)。
家賃7万円の部屋なら、1.1ヶ月分は7万7,000円です。0.55ヶ月分に減らせれば3万8,500円で済み、差は3万8,500円になります。
交渉できるが条件つき：敷金・保証会社の保証料
敷金は、出ていくときの修繕代に使われるお金です。減らす相談はできますが、下げすぎると出ていくときにあとから請求される心配が増えます。
目安は、家賃1〜2ヶ月分の敷金を0.5ヶ月分ほど減らせるくらいです。ただし築古の部屋や喫煙可の部屋では、断られることが多いでしょう。
保証会社の保証料は、会社ごとに決まった割合があり、ひとりだけの相談はほぼ通りません。ここは早めに諦めて、ほかの費目に力を入れたほうがうまくいきます。
一番下げにくい：礼金は物件の人気度で決まる
礼金は、大家さんへのお礼として払うお金です。大家さんのふところにそのまま入るお金なので、担当者だけの判断では下げられません。
新築の部屋や、駅近で人気の高い部屋ほど、礼金の相談は通りにくいでしょう。大家さんが急いで空室を埋める理由が無いためです。
逆に、空室が3ヶ月以上続いている部屋では、礼金を0.5ヶ月分ほど下げてもらえた例もあります。大家さんも早く決めたいと思っているからです。
ほぼ動かせない：前家賃・日割り家賃・火災保険料
前家賃と、入居日から月末までの日割り家賃は、住んだ期間ぶんの支払いです。ここは交渉の対象になりません。
火災保険も、指定の保険会社がある部屋では、ほかの会社に変えるのを断られることがほとんどです。ここに時間をかけるのはもったいないでしょう。
業者側の種明かし：なぜ礼金は動かず、仲介手数料は動くのか
種明かしをすると、この差は「誰の財布から出るお金か」の違いです。礼金は大家さんの取り分なので、担当者が勝手に減らすことはできません。
一方、仲介手数料は不動産屋自身の取り分です。大家さんから「広告料（AD）」という別のお金を受け取れる会社も多く、借りる側の手数料を下げても経営が成り立ちます。
大家さんが空室を早く埋めたいとき、仲介会社に広告料を上乗せして払う仕組みが、実際にあります(楽待不動産投資相談室)。広告料が入れば、不動産屋は借りる側の手数料を下げても採算が取れる、という仕組みです。
ただし、広告料という名目で決められた額を超えて受け取ることは、宅建業法に違反する場合があると指摘されています(全日本不動産協会)。この仕組みを知っておくと、なぜ仲介手数料だけすんなり下がるのか、納得しやすくなるはずです。
状況別の交渉戦略
同じ交渉でも、時期と物件の状況によって通りやすさは変わります。自分に近いものを見てください。
引っ越す人が少なく、不動産屋も大家さんも相談に応じやすい時期です。礼金や仲介手数料の減額から聞いてみましょう。
申し込みが集まりやすく、ほかの希望者がいるとすぐ断られます。相談するなら契約の直前でなく、申し込みの時点で早めに伝えましょう。
担当者から「この部屋は在庫が長い」と言われたら、相談のチャンスです。礼金・敷金とも下がりやすい状況といえます。
気まずくならない伝え方のコツ
相談は、電話や対面よりも、メールのほうが気まずさを感じにくいものです。文章に残るぶん、言った言わないのすれ違いも防げます。
そのまま使える言い方の例
オプション費用の例文はこうです。「大変魅力を感じている部屋です。消毒代と鍵交換代を外していただけますか」。
仲介手数料は、こう伝えてみましょう。「ほかの部屋では0.5ヶ月分のところもあると聞きました。同じ条件でご相談できますか」。
無理のない金額から聞くのがコツです。いきなり大きな金額を求めないことが、うまくいく近道になります。
よくある失敗：交渉して逆に損をした人の話
値切りすぎて、担当者に悪い印象を与えてしまう相談もあります。お金を払えるか疑われて、審査に響くこともあるからです。
仲介手数料をまるごと断って、逆に断られた例もあります。
業者選びで妥協して、うまくいかなかった相談もあります。
頼れる担当者かどうかも、通りやすさを大きく左右するでしょう。
とはいえ、交渉がうまくいっても、値切れる金額には上限があります。
オプション費用で2万5,000円、仲介手数料の差で3万8,500円。ここまでが、自分で交渉して届く範囲です。
契約後にお祝い金が出るサイトを組み合わせれば、この合計6万3,500円に、さらに上乗せできます。
もしこれから交渉するなら、申し込みのときにお祝い金サイトを経由するだけで、この上乗せぶんも取りこぼしません。
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よくある質問
Q. 相談するのは失礼にあたりませんか？
A. 丁寧な言い方なら、失礼にはあたりません。多くの不動産屋が日常的に受けている相談です。
Q. 相談するタイミングはいつがいいですか？
A. 申し込みの直前がベストです。契約書に署名したあとでは、ほぼ相談できなくなります。
Q. 値切りすぎると審査に落ちますか？
A. やりすぎた値下げを強く求めると、担当者の印象が悪くなり、審査にも響くことがあります。
Q. 電話とメール、どちらがいいですか？
A. メールのほうが気まずさを感じにくく、記録も残るのでおすすめです。
まとめ：初期費用を安くする方法は費目選びで決まる
最低限これだけ守れば、失敗しません。オプション費用と仲介手数料の2つだけ、ていねいに相談してみてください。
礼金や敷金は、状況によっては下がりますが、無理に狙う費目ではありません。空室が長い部屋かどうかを、まず担当者に聞いてみましょう。
初期費用そのものをさらに抑えたい人は、「一人暮らしの初期費用の内訳」も参考にしてください。値切ったぶんにさらに上乗せしたいなら、「賃貸お祝い金サイトおすすめ5選比較」で、お祝い金という別の節約手段も確認できます。
ただ、交渉のあとにどのサイトでお祝い金をもらうかは、まだ決めていません。
スモッカとDoor賃貸では、お祝い金の金額も対象物件も振込時期も違います。
自分の物件に合うサイトを選べれば、交渉で浮いた6万3,500円に、もう一段上乗せできます。
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